В различные периоды развития компания может включать в состав своего имущества различные активы (имущество, предприятия, акции и доли, нематериальные объекты, интеллектуальную собственность и пр.), которые являются непрофильными по отношению к основному бизнесу. Такие объекты не участвуют в основных бизнес-процессах, которые подчинены главной цели компании – извлечению и увеличению прибыли, получаемой от основной ее деятельности.
Существуют различные причины появления непрофильных активов в составе имущества фирмы: поглощения других компаний, которые включают «непрофили», получение отступных по сделкам, приобретение имущества предприятий или граждан в процессе банкротства, переход прав на залоги и др. Дальнейшее распоряжение или управление непрофильными активами зависит от позиции собственника по отношению к таким средствам: они могут рассматриваться как проблемные объекты, отвлекающие на себя средства из основного бизнеса, либо как диверсификация вложений и источник дополнительной прибыли.
В отдельных случаях содержание непрофильного актива является проявлением социальной функции бизнеса (санатории, медицинские центры, учебные учреждения и др.), и мерой социальной поддержки работников компании и местного населения.
Какой бы статус не был у непрофильного актива компании, статус «непрофильный» не всегда должен однозначно означать «неприбыльный» или «убыточный», когда расходы на его содержание превышают доходы от его использования. В случае убыточности актива он становится «токсичным» активом для коммерческого предприятия, основной целью которого является извлечение прибыли от коммерческой деятельности. Пожалуй, только очевидно социальные функции, связанные с использованием непрофильных активов, могут оправдывать их убыточный статус.
Чтобы обеспечить адекватное решение по дальнейшему использованию непрофильного актива необходимо провести анализ его наилучшего использования, а также тщательное маркетинговое исследование на предмет исследования рынка товаров/услуг, в направлении которого данный непрофильный актив может быть использован. Необходимо тщательно и объективно провести анализ сравнимых предложений на рынке, объективно учесть нюансы состоянии конкретного актива, анализировать рыночные тенденции в данном секторе.
После проведения анализа наилучшего использования и сравнительного маркетингового исследования можно будет принять решение о наличие потенциального спроса на рынке на данный объект, о его объективной и взвешенной цене реализации или ставке аренды, о наличии альтернативных способах реализации объекта, об обоснованности дополнительных инвестиций в связи с необходимостью повышения его привлекательности на рынке (ремонт, реконструкция, улучшения), о необходимости реализации объекта по любой «отличной от нуля» цене в связи с отсутствием спроса и необоснованности дополнительных вложений, о его списании.
В некоторых случаях принимается решение о юридическом выделении (обособлении) непрофильного актива, то есть об учреждении новой фирмы с передачей ей данного актива например в уставной капитал, что позволит оптимизировать структуру затрат профильного бизнеса компании. Возможно привлечение в качестве участников нового общества компаний и лиц, потенциально заинтересованных в коммерческом использовании объекта.
В качестве одного из вариантов использования «непрофиля» может быть внесение такого имущества в залог с целью привлечения финансирования в основной бизнес, но необходимо понимать, что банк или другой кредитор будет использовать аналогичные методики оценки и анализа вносимого в залог объекта, таким образом, рассчитывать, что путем залога можно оформить продажу непрофильного объекта вряд ли приходится.
При принятии решения по непрофильным объектам нужно принимать во внимание, что так как такие объекты не связаны с основным направлением бизнеса, как правило собственники подходят к управлению «непрофилями» по остаточному принципу, многие вопросы выпадают из зоны внимания владельцев, остаются на усмотрение персонала, соответственно, остается большой простор для злоупотреблений, манипуляцией с ценой аренды или ставкой продажи. Манипулируя торгами, связанными с использованием непрофилей, скрывая от широкой публики наиболее ликвидные предложения, нечестные на руку работники занимаются банальным воровством денежных средств, искусственно занижая уровень конкурирующих предложений по объекту от потенциальных покупателей (арендаторов), проводя сделки с техническими подконтрольными компаниями на необоснованно льготных условиях.
Чтобы исключить злоупотребления, необходимо обеспечить открытость информации о методиках к проведению анализа наилучшего использования и подходах к установлению справедливой рыночной цены, обеспечить гарантии получения наибольшего количества предложений о покупке (аренде) со стороны максимального круга заинтересованных лиц, а также обеспечить наиболее эффективную модель реализации объектов.
Доход от непрофильных объектов как правило значительно ниже доходов от профильного бизнеса (в противном случае ситуация противоречила бы элементарной экономической логике), таким образом управлению непрофилями уделяется крайне малое значение, на содержании такого рода активов стараются экономить, срезая затраты на ремонты, охрану и коммунальные расходы, многие объекты необоснованно теряют в цене, остаются брошенными, фактически приносят убытки собственнику.
Учитывая указанные нюансы экономико-правового статуса непрофильных объектов в компании, во многих случаях достичь максимальной эффективности в управлении непрофилями удается, передав данный функционал на аутсорсинг, подрядчику, который органично будет заинтересован в максимальной цене реализации «непрофилей», в наиболее эффективном их использовании, от которого будет зависеть и размер его вознаграждения.
Агентство юридической безопасности «Dr.Pravo» имеет обширный опыт по управлению и реализации весьма значительными портфелями непрофильной недвижимости. В частности, в нашем активе успешный опыт сопровождения непрофильной недвижимости одной из крупнейших розничных сетей. Виды непрофильных объектов – самые разнообразные объекты недвижимого имущества, склады, торговые объекты, офисные помещения, производственные объекты; сумма сделок с непрофильными объектами недвижимого имущества составляет несколько миллиардов рублей.
На основании богатого практического опыта по управлению непрофильными объектами мы предлагаем заинтересованным компаниям свои услуги по проведению анализа наилучшего использования непрофильных объектов, по оценке недвижимости и бизнеса, по всему комплексу работ по содержанию объектов, а также по реализации непрофильных объектов в интересах собственника по максимальным ценам с использованием прозрачных и обоснованных процедур, исключающих необъективность и злоупотребления при принятии решений.
