Много арендаторов под одной крышей: снижаем правовые риски

Бизнесы в коммерческих торговых, торгово-развлекательных, складских, социально-культурных и иных общедоступных объектах, обслуживающих большие потоки посетителей и занятых различными арендаторами, а также некоторые связанные с такими объектами виды деятельности не могут считаться «бизнесами с низкой степенью риска», причем чем большее количество собственников, арендаторов или посетителей такого центра, тем выше степень потенциальных угроз.

Простое перечисление даже некоторых, наиболее известных чрезвычайных происшествий, имевших место с коммерческой недвижимостью, владельцы или арендаторы которой получали доходы от использования объектов и площадей, заставляет задуматься о том, так ли безопасны даже самые на первый взгляд стабильные и «безрисковые» виды бизнеса и так ли спокойна роль «рантье», получающего доход от сдачи в аренду коммерческой недвижимости.

Главная причина, по которой «густнонасенный» коммерческий объект недвижимости и связанные с ним бизнесы требуют особого внимания с точки зрения профилактики юридической безопасности, это сумма потенциального ущерба, который может причинить чрезвычайное происшествие в таком объекте. Если по вине собственника, арендатора или лиц, выполняющих какие-либо виды работ в торговом или торгово-развлекательном объекте произойдет пожар, авария или иное чрезвычайное происшествие, ущерб, причиненный имуществу такого объекта, а также третьим лицам, может быть несравненно выше всех доходов, полученных виновником такого ущерба от данного объекта. Виновное поведение (действие или бездействие), которое привело к человеческим жертвам или причинило ущерб здоровью людей, может привести к серьезной уголовной ответственности.

Государство демонстрирует особый подход к профилактике рисков на объектах массового скопления людей, устанавливая специальные условия к оснащению таких зданий системами противопожарной и антитеррористической безопасности. Специальные требования основаны на рискориентированном подходе к обеспечению безопасности: чем выше проходимость объекта и потенциальные скопления людей, тем большее внимание должно уделяться снижению соответствующих угроз.

Однако несмотря на, казалось бы, очевидные риски, многие собственники и арендаторы общественных коммерческих центров пренебрегают юридической защитой бизнеса, а также потенциальной ответственности в случае возможных чрезвычайных ситуаций, не уделяя достаточного внимания правовому обеспечении деятельности, связанной с оформлением отношений по использованию площадей и проведением работ в коммерческих зданиях и сооружениях.

Причины пожаров и аварий в общественных коммерческих центрах многочисленны: это может быть неосторожное обращение с огнем при проведении работ, нарушения техники безопасности, ошибки в монтаже электропроводки и другого электрооборудования, нарушения технологий при реконструкции помещений, некачественные строительные материалы в отделке, человеческий фактор и т.д.

При наступлении незапланированных событий всегда возникает вопрос: кто виноват в произошедшем, есть ли вред здоровью и жизни людей, какой ущерб причинен имущественным интересам третьих лиц, и, главное, кто будет нести ответственность за последствия чрезвычайного происшествия.

В зависимости от обстоятельств дела, ответственность за произошедшее может быть возложена на:

собственника объекта недвижимости,

на должностных лиц управляющей компании, занимающейся эксплуатацией и сдачей в аренду площадей коммерческой недвижимости,

на собственников и руководство компаний – арендаторов здания,

на собственников и руководство компаний, производящих работы в здании или оказывающих услуги для его посетителей.

Как показывает правоприменительная практика, позиционирование себя, как  собственника или инвестора, не принимающего непосредственного участия в управлении объектом или в выполнении работ, не всегда может служить основанием для освобождения от ответственности за последствия ЧП, произошедшего на данном объекте. При вынесении решения о виновности того или иного лица анализируются все данные о фактическом управлении объектом, о степени влияния конкретных лиц и принимаемых ими решений на управление процессами и распоряжение имуществом, их участии в прибыли и иные обстоятельства. При разрешении дел о возмещении вреда фиксируются непосредственны факты причинения вреда, определяется вина конкретных лиц и устанавливается причинно-следственная связь между действиями причинителя вреда и самим причиненным вредом.

Основаниями для привлечения к уголовной и гражданско-правовой ответственности лиц, виновных в причинении ущерба на объектах, связанных с обслуживанием посетителей и занятых  арендаторами являются:  ст. 238 УК РФ, (производство, хранение, перевозка либо сбыт товаров и продукции, выполнение работ или оказание услуг, не отвечающих требованиям безопасности), ст. 219 УК РФ (нарушение требований пожарной безопасности), а также ст. 1064 ГК РФ (основания ответственности за причинение вреда), и ст. 1085 ГК РФ (объем и характер возмещения вреда, причиненного повреждением здоровья).

Сдача помещений в аренду в качестве арендодателя, заключение договора на использование недвижимости в качестве арендатора, реконструкция коммерческих площадей, привлечение подрядчиков для выполнения отдельных видов работ, монтаж новых материалов и оборудования для оснащения помещений или обслуживания посетителей… Видов деятельности, которые связанны с недвижимостью и обслуживанием посетителей очень много, составить исчерпывающий перечень практически невозможно. Но при большинстве операций такого рода необходимо четко понимать, кто будет отвечать за возможные последствия таких решений, если они приведут к пожару, аварии или иной чрезвычайной ситуации и заранее позаботиться о защите бизнеса.

Рекомендации для лиц, принимающих решения по сдаче в аренду, использованию, ремонту, реконструкции торговых, торгово-развлекательных или складских объектов:

• При проведении любых действий или операций, каким-либо образом способных привести к аварии, пожару иному ЧП и затронуть имущество и интересы посетителей, сособственников, арендаторов или др. лиц, следует четко сформулировать риски, к которым может привести та или иная деятельность, спрогнозировать возможные последствия, исходя из критерия «а что, если?». Например, возник план по перепланировке помещений. Перед тем как допустить подрядчика к проведению работ, следует задать вопрос: кто будет отвечать за пожар, если подрядчик неправильно смонтирует электропроводку, произойдет пожар и будет уничтожено имущество соседних магазинов? Проконсультируйтесь с юристом по данному вопросу и понимание потенциального риска позволит заранее позаботиться о корректном оформлении отношений с подрядчиком и профилактике рисков.
• Следует помнить, что в соответствии со ст. 1064 ГК РФ «Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине». Поэтому вопрос юридического закрепления границ и пределов ответственности имеет первостепенное значение с точки зрения профилактики рисков. Необходимо юридически четко определить в договоре, кто и в каком объеме несет ответственность за потенциальные негативные последствия каких-либо чрезвычайных ситуаций и защитить свои интересы во взаимоотношениях с контрагентами по договору.
• Необходимо учитывать, что, если в результате действий сотрудника причинен ущерб третьим лицам, что за такой ущерб отвечает работодатель. Кроме работников, компанию или ИП можно привлечь к ответственности за действия их подрядчиков по договорам гражданско-правового характера, если такие подрядчики действовали по указанию заказчика и под его контролем (ст. 1068 ГК РФ).
• Действия по внесению каких-либо изменений в сооружение или помещение, начиная от банального ремонта и кончая серьезной реконструкцией всегда требуют юридического оформления с составлением договора: необходимо четко прописывать критерии потенциальной ответственности за негативные последствия, которые могут наступить в результате таких действия. Халатное отношение к распределению ответственности может закончиться плачевно.
• Проведение работ, не связанных с ремонтом и реконструкцией (концерты, промо акции, салюты, фейерверки и др.), также может представлять опасность для самого объекта, его арендаторов и посетителей, не стоит пренебрегать юридическим оформлением таких мероприятий и соответствующим закреплением ответственности за последствия таких действий в договоре.
• В соответствии с законодательством о пожарной безопасности, ответственность за нарушение требований в этой сфере несут как собственники имущества, так и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе руководители предприятий (ст. 38 Закона «О пожарной безопасности»). Таким образом, статус собственника имущества, не принимающего непосредственного участия в хозяйственной деятельности не всегда может защитить имущественные интересы. Отвечать за возможный ущерб может как собственник, так и арендатор помещений ТЦ или ТРЦ, следует учитывать это при составлении договоров.
• Не стоит допускать формального подхода к оформлению документов по объекту: могут пройти годы, прежде чем произойдет то или иное ЧП. Формально заполненные или отсутствующие документы по проведенным ремонтам, реконструкциям и др. действиям на объекте могут сыграть с вами злую шутку в случае аварии, наступившей спустя годы после самого мероприятия. Ликвидируются ваши подрядчики, невозможно будет найти свидетелей, и никто не сможет подтвердить вашу невиновность кроме четко оформленного договора и зафиксированных договоренностей о распределении ответственности за качество работ.
• При составлении договоров уделяйте внимание подробному разграничению зон ответственности за возможные аварии, ЧП и пожары: причины и нюансы негативных событий могут быть весьма запутанными и многофакторными, поэтому важно юридически однозначно трактовать границы ответственности. Такие детали как вентиляция, пожарная сигнализация, технические средства оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре, датчики, системы пожаротушения, качество и характеристики применяемых материалов и другие элементы работ имеют критическое значение с точки зрения разграничения ответственности за последствия возможного чрезвычайного происшествия.
• Во всех случаях, когда это позволяет ситуация, следует прибегать к страховой защите имущества и ответственности за деятельность, связанной с общественными объектами. При этом стоит помнить, что в том случае, если страховка не будет выплачена, ответственность за последствия ЧП будет лежать на виновнике, поэтому юридическая защита ваших интересов всегда должна быть в приоритете.